Os contratos de arrendamento rural são regulados pelo chamando Estatuto da Terra (Lei nº 4504/64). Nele, há várias determinações como prazos mínimos, formas de pagamento, condições e exigências, dentre outras coisas, para o caso de venda de imóvel arrendado.
A Lei permite, antes de findar o contrato, que o arrendador, mediante notificação via Cartório de Títulos e Documentos, passados seis meses antes do término do prazo contratual, requeira a retomada do imóvel para uso próprio ou de seus familiares.
+Normas da declaração do ITR são publicadas no Diário Oficial
+Receita altera Declaração do ITR e dispensa dados do CAR em certos casos
No mesmo prazo, o arrendador, pretendendo continuar a arrendar a área, deve oferecer a oportunidade do exercício de preferência para o arrendatário, nas mesmas condições oferecida a terceiros.
Se não ocorre nem uma das referidas situações e se não houver distrato, aditivo ou novo contrato, o instrumento vigente será renovado automaticamente pelo mesmo prazo inicialmente ajustado, respeitado o prazo mínimo para cada tipo de cultura.
Ocorre, não raras vezes, de a área arrendada ser vendida em leilão judicial por conta de dívidas do proprietário, arrendador. Nesses casos, quais os desdobramentos? A lei permite até mesmo o contrato de arrendamento de forma verbal, sendo comum a informalidade. O que deve ser observado é a realidade dos fatos.
Havendo efetivo arrendamento, seja verbal ou escrito, em regra, o adquirente (inclusive por meio de venda judicial) deverá respeitar o contrato firmado anteriormente, segundo os prazos e valores, tudo nos termos do Estatuto da Terra.
Obviamente que há elementos que podem ajudar a fazer valer tais direitos. Apesar de não exigido, haverá maior segurança se o contrato for firmado antes de haver penhora (espécie de restrição para que o bem seja vendido por determinação judicial) da área objeto de venda.
A Lei também não exige, mas se o contrato for assinado com o respectivo reconhecimento de firma da época, será de grande valia para comprovar que não houve eventual fraude.
O registro do contrato no Cartório de Registro de Títulos e Documentos e na matrícula do imóvel também não são exigidos, mas ajudam em muito, uma vez que fazem prova perante terceiros.
Além disso, se possível, o arrendatário pode e deve solicitar que conste do respectivo edital de leilão a existência do referido contrato.
Outras provas como laudos, testemunhas, aplicação de insumos, financiamentos, contratação de seguros, são possíveis e ajudam a comprovar a efetiva exploração para assegurar o direito a continuar na área, mesmo com a venda judicial do bem.
Assim, em regra, o direito do arrendatário deve ser preservado, não havendo previsão de exigência de requisitos não previstos expressamente em lei. Desta forma, quanto maior a precaução e a reunião de provas quanto à exploração, maiores as chances de preservação e manutenção do contrato de arrendamento, mesmo diante de venda judicial do imóvel arrendado.
