Não é novidade que, quando determinado débito não é pago como ajustado contratualmente (não vamos discutir os motivos que levaram a tal situação), o credor pode exigir que o pagamento seja feito por meio de uma ação judicial.
Configurado o crédito, os bens do devedor podem ser bloqueados judicialmente (penhorados, ou seja, uma vinculação judicial de determinado bem para garantir o pagamento de uma dívida) para que o pagamento seja efetivado, o que pode incluir bens imóveis, inclusive os rurais.
Quais são, então, os principais pontos a serem observados em caso de pretensa aquisição de imóvel rural por meio de leilão judicial (o mesmo vale para o devedor que tem seus bens levados a leilão)?
Inicialmente, deve-se realizar cuidadosa e detida análise do processo judicial em que o bem foi levado à penhora. Há vários requisitos legais que precisam ser observados sob pena até mesmo de nulidade dos atos de penhora e venda do bem.
O edital de leilão que, dentre outras coisas, trata das características do imóvel, das condições da posse e da propriedade, de eventuais ônus ou obrigações que recaiam sobre o imóvel, de detalhes do processo, do preço, do valor de venda e das condições de pagamento, também deve ser estudado em seus detalhes, uma vez que é preciso constar o que determinou o juiz e o que estabelece a lei. Caso haja erros, omissões ou ilegalidades, é possível que seja reconhecida a sua nulidade.
A avaliação do imóvel também é ponto determinante para a decisão de possível aquisição do imóvel. Isso porque nossa legislação proíbe o preço chamado de vil, ou seja, muito abaixo do real valor de mercado. Atualmente, em regra, considera-se preço vil a venda de imóvel por valor inferior a 50% da avaliação que conste do processo, devidamente homologada pelo juiz.
Outras ações que o devedor responda também podem influenciar no resultado do leilão. Há débitos de natureza trabalhista, fiscal ou ainda penal. Cada uma das esferas tem suas peculiaridades e prioridades no recebimento do crédito o que pode influenciar o resultado do leilão.
Ressalte-se que, em situações mais raras, há determinados tipos de ações de natureza penal em que é possível até mesmo a aplicação de pena conhecida como de perdimento, ou seja, um bem adquirido como fruto de atividade criminosa passa a ser do Estado, o que pode surpreender o adquirente de imóvel que, por ter realizado o pagamento do preço, o imóvel estar registrado em seu nome e usufruir da posse, acredita que seu direito esteja garantido, o que pode não ser verdade.
Os registros e averbações que constam das matrículas dos imóveis são pontos chaves e devem ser analisados e investigados, um a um, o que inclui as questões de natureza territorial, registral e ambiental.
Além disso, a identificação sobre o exercício da posse em imóveis rurais é de extrema importância. A identificação de contratos de arrendamento e parceria vigentes ou encerrados de forma irregular podem influenciar eventual aquisição. Isso ocorre porque a lei beneficia os arrendatários e parceiros conferindo direito de preferência na aquisição, até mesmo para o caso de venda judicial do bem.
Assim, a aquisição de imóvel rural em leilão judicial pode ser um negócio atrativo, eis que geralmente realizada abaixo do real valor de mercado. Contudo, a análise de todo o processo aquisitivo deve ser bem conduzida, de forma a evitar surpresas com possíveis nulidades de diversas naturezas. O devedor, por sua vez, pode procurar identificar a presença de situações ilegais e utilizar os meios de defesa adequados para diminuir os impactos negativos sobre o seu patrimônio.
- Fábio Lamonica Pereira é advogado em Direito Bancário e do Agronegócio na Schwingel & Lamonica
