Arrendamento e venda judicial de imóvel rural

Lei prevê manutenção do contrato de arrendamento mesmo em caso de venda judicial do imóvel

Os contratos de arrendamento rural são regulados pelo chamando Estatuto da Terra (Lei nº 4504/64). Nele, há várias determinações como prazos mínimos, formas de pagamento, condições e exigências, dentre outras coisas, para o caso de venda de imóvel arrendado.

A Lei permite, antes de findar o contrato, que o arrendador, mediante notificação via Cartório de Títulos e Documentos, passados seis meses antes do término do prazo contratual, requeira a retomada do imóvel para uso próprio ou de seus familiares.

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No mesmo prazo, o arrendador, pretendendo continuar a arrendar a área, deve oferecer a oportunidade do exercício de preferência para o arrendatário, nas mesmas condições oferecida a terceiros.

Se não ocorre nem uma das referidas situações e se não houver distrato, aditivo ou novo contrato, o instrumento vigente será renovado automaticamente pelo mesmo prazo inicialmente ajustado, respeitado o prazo mínimo para cada tipo de cultura.

Ocorre, não raras vezes, de a área arrendada ser vendida em leilão judicial por conta de dívidas do proprietário, arrendador. Nesses casos, quais os desdobramentos? A lei permite até mesmo o contrato de arrendamento de forma verbal, sendo comum a informalidade. O que deve ser observado é a realidade dos fatos.

Havendo efetivo arrendamento, seja verbal ou escrito, em regra, o adquirente (inclusive por meio de venda judicial) deverá respeitar o contrato firmado anteriormente, segundo os prazos e valores, tudo nos termos do Estatuto da Terra.

Obviamente que há elementos que podem ajudar a fazer valer tais direitos. Apesar de não exigido, haverá maior segurança se o contrato for firmado antes de haver penhora (espécie de restrição para que o bem seja vendido por determinação judicial) da área objeto de venda.

A Lei também não exige, mas se o contrato for assinado com o respectivo reconhecimento de firma da época, será de grande valia para comprovar que não houve eventual fraude.

O registro do contrato no Cartório de Registro de Títulos e Documentos e na matrícula do imóvel também não são exigidos, mas ajudam em muito, uma vez que fazem prova perante terceiros.

Além disso, se possível, o arrendatário pode e deve solicitar que conste do respectivo edital de leilão a existência do referido contrato.

Outras provas como laudos, testemunhas, aplicação de insumos, financiamentos, contratação de seguros, são possíveis e ajudam a comprovar a efetiva exploração para assegurar o direito a continuar na área, mesmo com a venda judicial do bem.

Assim, em regra, o direito do arrendatário deve ser preservado, não havendo previsão de exigência de requisitos não previstos expressamente em lei. Desta forma, quanto maior a precaução e a reunião de provas quanto à exploração, maiores as chances de preservação e manutenção do contrato de arrendamento, mesmo diante de venda judicial do imóvel arrendado.

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